• Actualidad Nacional
  • 17 de Dic, 2009

El suelo comercial, posible motor del sector inmobiliario

El cierre del ejercicio 2009 y la elaboración del calendario para el próximo año centran la actividad en el sector en las últimas semanas, que buscando el negocio menos afectado, dentro del profundo reajuste que sufre el mercado inmobiliario en España. Mientras el mercado residencial se encuentra inmerso en una pelea interna a propósito de si la caída de los precios ha tocado fondo o no, y el mercado de oficinas intenta absorber el exceso de oferta disponible, fondos e inversores privados ultiman varias operaciones corporativas en el negocio comercial.

 “Existe mucho interés por operaciones comerciales de sale & leaseback (venta y posterior alquiler) con paquetes de sucursales de entidades financieras, locales en las zonas prime y centros comerciales consolidados”, asegura Luis Espadas, director de Inversiones y Comercial de Savills.

En el caso de las compras y posterior alquiler, bancos y cajas han tenido en los últimos meses tal acogida, que la mayor parte de estos activos comerciales han sido adquiridos por los propios clientes de banca privada. “Se trata de negocios de volumen y rentabilidades agresivas (algunos lotes de sucursales bancarias en Madrid se están vendiendo entre el 5,75% y el 6% de rentabilidad), donde la demanda por parte de los inversores privados es muy fuerte”, señala Espadas. Así, por ejemplo, Caja Madrid recibió 90 ofertas por los 23 lotes que sacó al mercado en septiembre.

Otro de los productos interesantes, y que según Espadas seguirán atrayendo el interés de los inversores inmobilarios, son los parques de medianas. Este producto se presenta como una compra oportunista para los inversores con liquidez, sobre todo en aquellas superficies con una oferta comercial vinculada al negocio de la moda y el deporte, menos afectados por la crisis que las tiendas de equipamiento del hogar.

El perfil de este comprador responde mayoritariamente fondos internacionales (los inversores privados o family offices buscan activos que requieran menor inversión).

“Los parques de medianas son un producto muy interesante para el inversor anglosajón, porque ahora mismo en el mercado hay unas rentabilidades mucho mejores que las de su país”, apunta Espadas. Mientras los fondos se decantan por parques de medianas y centros comerciales, los locales a pie de calle son los preferidos por los family office y particulares, que buscan inversiones a largo plazo y muy ligadas a su territorio.

Regresan las marcas
El mercado comercial se está viendo animado por la recuperación del interés por España por parte de las mayores firmas de distribución. Según un estudio realizado por la consultora CB Richard Ellis a partir de una encuesta a los 220 operadores europeos –empresas como Inditex, Primark o H&M–, un 40% de las estas empresas tiene previsto abrir hasta cinco establecimientos en 2010, mientras un total de 73 encuestados asegura que abrirá más de diez.

Según el informe, los destinos más populares para la expansión son, por este orden, Alemania, Francia, España, Polonia e Italia. Álex Barbany, director nacional de retail de CB Richard Ellis, explica que “los operadores están tomando posiciones a pesar de que el consumo no se ha recuperado, aprovechando las nuevas condiciones del mercado”. Enrique Martínez Laguna, consejero director general de la consultora, sostiene que “los operadores cuentan con estar entre dos y tres años en pérdidas en los locales en que se instalen ahora”.

Los locales comerciales de las calles principales de Madrid y Barcelona han experimentado una rebaja media del 20% en su precio. Un caso parecido se repite en centros comerciales, aunque la caída de rentas ha sido más acusada aún en los complejos secundarios, con la introducción de fórmulas como periodos de carencia, participación del propietario en las obras y contratos de renta variables. Estas medidas hacen que la rentabilidad de los centros secundarios caiga y, por tanto, pierdan atractivo para el inversor.

Centros
Según los últimos datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), durante los once primeros meses del año, se inauguraron quince centros, con 319.282 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA). Una superficie, que según la AECC, se mantendrá en 2010 y 2011, con aproximadamente 30 nuevos centros.

Estas cifras reflejan una caída del 40% en las previsiones realizadas a finales de 2008, tras un año marcado por la paralización de numerosos proyectos comerciales, por falta de financiación y problemas de liquidez de las compañías inmobiliarias.

Sin embargo, en el plano inversor, los centros comerciales consolidados –situados en buenas zonas y bien comunicados– logran captar el interés de los inversores, principalmente fondos internacionales. “Durante 2009, se han cerrado tres operaciones de compraventa de centros comerciales, que han sumado 451 millones de euros, de los 520 millones registrados en todo el mercado comercial y, según nuestras expectativas, 2009 podía cerrarse con un volumen de 700 millones, ya que un par de operaciones están pendientes de firma”, augura Espadas.

www.expansion.com

 

 

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